Solicitare în vederea obligării pârâților la plata sumei de 100.000 de euro reprezentând despăgubiri pentru neexecutarea obligaţiei contractuale de a încheia contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică

• Legea nr. 10/2001: art. 21 alin. (5)
• NCC: art. 1279
• NCC: art. 1530
• NCC: art. 1538–1540
• NCC: art. 1547-1548
• NCC: art. 1669-1670
• NCC: art. 6 alin. (5)
• NCPC: art. 453 alin. (1)
• NCPC: art. 488 alin. (1)
• NCPC: art. 497 alin. (1)

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului București, secția a IV-a civilă, la 3 ianuarie 2018, sub nr. x/2018, reclamantul A., în contradictoriu cu pârâții B. și C., a formulat cerere de chemare în judecată, prin care a solicitat ca prin hotărârea ce se va pronunța să se dispună obligarea pârâților la plata sumei de 100.000 euro, reprezentând despăgubiri pentru neexecutarea obligației contractuale de a încheia contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică, pentru imobilul situat în București, str. x, să se dispună stabilirea taxei de timbru, valoarea pretențiilor în RON fiind de 462.600 RON la cursul BNR din 18.12.2017.

Pârâții au formulat cerere reconvențională, solicitând, în circumstanțele în care se va aprecia că există o veritabilă clauză penală a Convenției „promitenții-vânzători vor plăti promitentului – cumpărător, cu titlu de despăgubiri valoarea investiției efectuate de către acesta din urmă’’, să se procedeze la reducerea cuantumului sumei de 100.000 euro, reprezentând despăgubiri pentru neexecutarea obligației contractuale de a încheia contractul de vânzare – cumpărare în formă autentică, pentru imobilul situat în București, str. x.

(I.C.C.J., s. I civ., decizia nr. 747 din 4 mai 2023)

Universuljuridic.ro PREMIUM

Aici găsiți informaţiile necesare desfăşurării activităţii dvs. profesionale.

Universuljuridic.ro PREMIUM pune la dispoziția profesioniștilor lumii juridice un prețios instrument de pregătire profesională. Oferim un volum vast de conținut: articole, editoriale, opinii, jurisprudență și legislație comentată, acoperind toate domeniile și materiile de drept. Clar, concis, abordăm eficient problematicile actuale, răspunzând scenariilor de activitate din lumea reală, în care practicienii activează.

Testează ACUM beneficiile Universuljuridic.ro PREMIUM prin intermediul abonamentului GRATUIT pentru 7 zile!

Examinând decizia recurată, Înalta Curte constată caracterul fondat al criticilor formulate împotriva acesteia, având în vedere următoarele considerente:

Analizând demersul juridic cu care au fost învestite instanțele de judecată, Înalta Curte constată că prin cererea de chemare în judecată introdusă de reclamantul A. s-a solicitat obligarea pârâților B. și C. la plata sumei de 100.000 de euro reprezentând despăgubiri pentru neexecutarea obligației contractuale de a încheia contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică pentru imobilul situat în București, strada x nr. 6.

Prin sentința civilă nr. 648 din 4 aprilie 2019, Tribunalul București, secția a IV-a civilă a admis cererea de chemare în judecată și a obligat pârâții la plata sumei de 100.000 de euro în favoarea reclamantului A., precum și la plata cheltuielilor de judecată în cuantum de 8.246,60 RON.

Cererea reconvențională formulată de către pârâți, prin care au solicitat reducerea despăgubirilor solicitate, a fost anulată, ca netimbrată.

Pentru a pronunța soluția de admitere a cererii de chemare în judecată, prima instanță a apreciat îndeplinite condițiile reglementate de art. 1538 C. civ. întrucât pârâții nu și-au îndeplinit obligația de a încheia contractul de vânzare în formă autentică, că aceștia se află în culpă pentru neexecutare, prin convenția nr. 37 din 15 decembrie 2016 s-a stabilit un termen suspensiv până la care părțile trebuiau să își îndeplinească obligațiile, iar prejudiciul pentru neexecutare a fost evaluat convențional la suma de 100.000 de euro.

Având în vedere decesul pârâtului B., instanța de apel a constatat, la termenul din data de 7 septembrie 2021, transmiterea calității procesuale pasive către succesoarea acestuia, D.. Prin decizia civilă 1084A din 7 septembrie 2021, aceeași instanță a validat considerentele sentinței pronunțate de instanța de fond, considerând în plus că pârâții nu au întreprins toate demersurile legale pentru obținerea dreptului de proprietate (de exemplu nu au uzat de acțiunea având ca obiect perfectarea promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare încheiate la data de 23 iunie 1996 cu domnii E. și F.), astfel cum și-au asumat în mod expres prin convenția din data de 15 decembrie 2016 și că nu există nicio cauză exoneratoare de răspundere care să opereze în favoarea pârâților.

Prin memoriul de recurs cu care au înțeles pârâtele să învestească instanța supremă a fost criticată decizia instanței de apel din perspectiva încălcării normelor de drept material, fiind invocat cazul de casare reglementat de art. 488 alin. (1) punctul 8 din C. proc. civ.

Înalta Curte observă că promisiunea bilaterală de vânzare dedusă judecății a fost încheiată în data de 15 decembrie 2016, după intrarea în vigoare a Legii nr. 287/2009 privind C. civ., fiind supusă, așadar, dispozițiilor acestei legi, în raport cu art. 6 alin. (5) din C. civ. și art. 5 alin. (1) din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a C. civ. (art. 1279 și art. 1669-1670, 1530, 1538 – 1540, 1547-1548 C. civ.).

Potrivit art. 1279 alin. (1) C. civ. „Promisiunea de a contracta trebuie să conțină toate acele clauze ale contractului promis, în lipsa cărora părțile nu ar putea executa promisiunea”. Alineatul (2) al aceluiași articol prevede că „În caz de neexecutare a promisiunii, beneficiarul are dreptul la daune-interese”.

Articolul 1669 din C. civ. reglementează dreptul părții care și-a executat integral obligațiile de a solicita instanței, în contextul în care contractantul refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, să pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic.

Potrivit art. 1530 C. civ., creditorul are dreptul la daune-interese pentru repararea prejudiciului pe care debitorul i l-a cauzat și care este consecința directă și necesară a neexecutării fără justificare sau, după caz, culpabile a obligației.

Conform art. 1547 C. civ., Debitorul este ținut să repare prejudiciul cauzat cu intenție sau din culpă.

Potrivit art. 1548 C. civ., Culpa debitorului unei obligații contractuale se prezumă prin simplul fapt al neexecutării.

Reclamantul s-a prevalat în susținerea temeiniciei pretențiilor sale de clauza inserată în convenția atestată sub numărul x din 15 decembrie 2016 de către avocat G., potrivit căreia promitenții-vânzători și-au asumat obligația de a achita despăgubiri în ipoteza în care nu își vor îndeplini, în mod cumulativ, până cel mai târziu la data de 15.12.2017, îndatoririle arogate prin semnarea acestei convenții.

Clauza penală este acea clauză prin care părțile stipulează, de la început, în contract, că debitorul se obligă la o anumită prestație în cazul neexecutării obligației principale (art. 1538 alin. (1) C. civ.).

O astfel de evaluare convențională anticipată a daunelor-interese, printr-o clauză penală, nu este, în mod esențial, legată de o prestație monetară, astfel că ea poate viza chiar și o obligație de a face, asumată prin contract. Cert este că o astfel de clauză penală, prevăzută ca echivalent pentru neexecutare, exonerează creditorul de a face dovada existenței și întinderii prejudiciului cauzat prin neexecutarea obligațiilor contractuale. Prin accesorialitate, existența clauzei penale depinde de valabilitatea convenției principale, conform art. 1540 alin. (1) C. civ.. Totodată, stingerea obligației principale, determină, de regulă, stingerea efectelor clauzei penale.

În litigiul dedus judecății, prima instanță, iar apoi instanța de apel, ca instanțe de fond, s-au axat exclusiv pe problema culpei debitorului, în condițiile în care aceasta este prezumată în caz de neexecutare a obligațiilor asumate prin contract, fără a realiza o cercetare riguroasă a tuturor cerințelor substanțiale prescrise de lege în ceea ce privește existența vreunui caz de exonerare.

Indiscutabil, promisiunea bilaterală de vânzare, încheiată de părțile în proces în data de 15 decembrie 2017, a generat în sarcina celor două părți ale raportului juridic substanțial doar obligații de a face, respectiv de a încheia în viitor, în mod valabil, un contract de vânzare.

Totodată, prin această promisiune, promitenții-vânzători și-au asumat obligații suplimentare referitoare la efectuarea demersurilor pentru obținerea titlului de proprietate.

În aceste circumstanțe, părțile încheie promisiunea bilaterală de vânzare în litigiu, asumându-și, prin aceeași convenție, obligații suplimentare și prealabile de reglementare a situației juridice a imobilului care face obiectul promisiunii, pentru ca transmiterea dreptului de proprietate să poată fi realizată în viitor în mod valabil.

Art. 1.530 C. civ., în formularea sa, include toate aceste categorii de obligații, oferind posibilitatea acordării daunelor-interese pentru neexecutările culpabile ale obligațiilor de mijloace și de rezultat relative, ca și pentru neexecutarea chiar și neculpabilă a obligațiilor de rezultat absolute. Daunele-interese pot fi acordate numai dacă neexecutarea nu este justificată. Dacă nu există justificare, atunci există vinovăție, dacă dimpotrivă există justificare, atunci nu există vinovăție.

Înalta Curte reține, cu referire la condiția anterior evocată, că instanța de apel, după ce în prealabil invocă prezumția legală relativă de culpă, dedusă din neexecutare, în raport cu art. 1548 C. civ., concluzionează în sensul că pârâții nu au realizat toate demersurile legale în vederea obținerii titlului de proprietate, astfel cum și-au asumat expres în promisiunea bilaterală încheiată cu reclamantul.

Contrar celor susținute de către instanța de apel, Înalta Curte, analizând conținutul promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare atestată sub numărul x din 15 decembrie 2016 de către avocat G., constată că promitenții-vânzători și-au asumat obligația de a achita despăgubiri doar în ipoteza în care „din culpă sau cu intenție … nu își vor îndeplini, în mod cumulativ, până cel mai târziu la data de 15.12.2017 sau a termenului prelungit cu încă un an, obligațiile asumate în baza promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare și/sau nu se vor prezenta la aceeași dată, personal sau prin mandatar, la sediul biroului notarial în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică…”.

Conform aceleiași convenții, promitenții-vânzători s-au obligat să întreprindă „toate demersurile legale pentru a dobândi calitatea de proprietari și de a vinde, până la data de 15.12.2017, cu posibilitatea de a prelungi cu încă un an acest termen dacă condițiile legale de dobândire impun prelungirea termenului, lui A., imobilul situat în București, strada x nr. 6, compus din teren intravilan, categoria curți-construcții în suprafață de 226 mp, pe care subsemnatul B. l-am dobândit prin cumpărare cu actul sub semnătură privată din anul 1996 de la numiții E. și F. care, la rândul lor, l-au stăpânit din anul 1957 și pe care în 1958 au edificat o casă din paiantă”.

Prin urmare, prin promisiunea bilaterală pârâții din prezenta cauză și-au asumat două obligații de a face constând în efectuarea demersurilor în vederea obținerii dreptului de proprietate și încheierea contractului de vânzare la momentul dobândirii dreptului de proprietate, dar nu mai târziu de data de 15 decembrie 2017.

În raport de prima obligație asumată, se constată că pârâții au efectuat o serie de adrese către diverse instituții angrenate în procedura specială de reconstituire a dreptului de proprietate, răspunsurile fiind fie de redirecționare către alte instituții, fie de refuz comunicare informații motivat de lipsa calității de proprietar al imobilului. Doar prin adresa nr. x/30.01.2017, Primăria Municipiului București a comunicat următoarea informație „cu privire la adresa din București, strada x nr. 6, Sector 4 au fost înregistrate cererile depuse la Primăria Sectorului 4 București sub nr. x/13.03.1991, y/09.03.1998 și transmise spre competentă soluționare Primăriei Municipiului București potrivit art. 43 din Legea nr. 165/2013, în urma cărora au fost constituite dosarele administrative nr. x/14.04.2016 și nr. y/06.04.2016 având ca obiect teren situat în București, strada x nr. 6, nesoluționate până la data prezentei”.

Obținerea dreptului de proprietate se putea realiza doar ca urmare a finalizării procedurii speciale de reconstituire a dreptului de proprietate inițiată de autorii pârâților, E. și F., prin cererea înregistrată sub nr. x din 9 martie 1998 la Primăria Sectorului 4 București .

Însă, modalitatea și momentul soluționării acestei cereri sunt aspecte ce nu țin de voința pârâților, fiind în afara controlului lor.

În aceste condiții, Înalta Curte apreciază că pârâții au efectuat demersurile ce puteau fi întreprinse de ei, însă dobândirea dreptului de proprietate era supusă condițiilor reglementate de legea specială.

Considerentele instanței de apel potrivit cărora aceștia puteau recurge la formularea unei acțiuni în vederea perfectării vânzării-cumpărării încheiate în data de 23 iunie 1996 cu promitenții-cumpărători E. și F. sunt excesive în contextul în care instanța de judecată învestită cu o astfel de acțiune, pentru a pronunța o hotărâre care ține loc de act autentic, are obligația de a verifica existența dreptului de proprietate în patrimoniul promitenților-vânzători. Din interpretarea coroborată a dispozițiilor art. 1.279 și art. 1.669 din C. civ. rezultă că, pentru pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de contract, trebuie ca partea care cere instanței pronunțarea acestei hotărâri să își fi executat propriile obligații rezultate din promisiune, ca natura contractului să permită pronunțarea unei astfel de hotărâri și ca promisiunea de a contracta să respecte condițiile legii pentru validitatea contractului promis. Prin hotărârea instanței este suplinit consimțământul uneia dintre părți și actul de jurisdicție are caracter constitutiv de drepturi, în sensul că se transferă dreptul de la promitentul-vânzător la promitentul-cumpărător. Pe de altă parte, hotărârea judecătorească având forța unui act solemn, prin intermediul său este îndeplinită condiția de formă, ad validitatem, pentru vânzarea promisă și, în situațiile în care bunul se află, la data pronunțării hotărârii, în patrimoniul promitentului-vânzător, ca efect al acesteia se produce și transferul dreptului în patrimoniul cumpărătorului, cu amendamentul că transferul proprietății nu se produce prin voința judecătorului, ci în temeiul convenției părților și al legii.

Or, bunul nu se afla la data de 23 iunie 1996 și nu se află nici în prezent în patrimoniul promitenților-vânzători E. și F.. Conform răspunsului comunicat de către Primăria Municipiului București cu numărul x/24.03.2017, imobilul care a purtat adresa strada x nr. 6 a fost trecut în proprietatea statului în baza Decretului de expropriere nr. 130 din 16 iunie 1975, aplicat prin decizia nr. 843/30.06.1975 emisă de fostul Consiliu Popular al Municipiului București-Comitetul Executiv, în anexa nr. 15 fiind înscriși, la poziția nr. 28, E. și H. cu suprafața expropriată de 226,00 mp teren și 51,00 mp construcții.

Prin cererea de reconstituire adresată autorității locale E. și H. urmăreau recunoașterea dreptului lor de proprietate prin emiterea titlului de proprietate pentru imobilul situat în strada x nr. 6. În lipsa dreptului de proprietate în patrimoniul acestora, acțiunea introdusă nu avea finalitatea atribuită de instanța de apel, opunându-se și în acest caz dispozițiile art. 21 alin. (5) din Legea nr. 10/2001.

Lipsa calității de proprietar a pârâților și împrejurarea că pentru terenul în litigiu era în derulare o procedură administrativă de recunoaștere a dreptului de proprietate în favoarea numiților E. și H. au fost cunoscute de promitentul-cumpărător, reclamant în prezenta cauză, la data încheierii promisiunii de vânzare, acesta fiind motivul pentru care nu a fost stabilită și nici nu a fost achitată vreo sumă cu titlu de avans din prețul imobilului.

Or, clauza penală este o clauză privind răspunderea care îl scutește pe creditor de a face proba prejudiciului, nu însă și de proba neexecutării culpabile a obligației.

Prin urmare, având în vedere împrejurarea că dispozițiile art. 21 alin. (5) din Legea 10/2001 se opuneau atât la încheierea contractului de vânzare-cumpărare între părțile litigante, cât și la pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic în condițiile sugerate de instanța de apel, se constată că decizia nr. 1084 A din 7 septembrie 2021 a fost pronunțată cu încălcarea dispozițiilor art. 1547 din C. civ.

Pentru toate cele ce preced, apreciind că se verifică motivele de casare reglementate de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., instanța de recurs, în aplicarea art. 497 alin. (1) teza I C. proc. civ., va admite recursul pârâtelor, va casa decizia atacată și va trimite cauza spre o nouă judecată, instanței de apel care, în rejudecare, urmează să analizeze îndeplinirea condițiilor reglementate de dispozițiile art. 1530 C. civ. raportat la dispozițiile art. 1547 C. civ., precum și la celelalte temeiuri de drept invocate de părți.

În ceea ce privește cererea de acordare a cheltuielilor de judecată, formulată de ambele părți, se constată că potrivit dispozițiilor art. 453 alin. (1) C. proc. civ., partea care pierde procesul va fi obligată, la cererea părții care a câștigat, să-i plătească acesteia cheltuielile de judecată.

Aceste dispoziții legale stabilesc regula potrivit căreia partea câștigătoare a procesului este în drept să-i fie plătite cheltuielile de judecată, debitor al obligației de plată fiind partea care a căzut în pretenții, deci cea care a pierdut procesul.

În considerarea acestor reguli de principiu, trebuie avut în vedere și că acordarea cheltuielilor de judecată este posibilă doar atunci când instanța pronunță o soluție prin care litigiul primește o rezolvare cu privire la pretențiile deduse judecății, căci doar într-o asemenea situație se poate stabili care dintre părți a câștigat procesul și care l-a pierdut.

Dintr-o asemenea perspectivă, atunci când o instanță de recurs trimite cauza spre rejudecare instanței de apel nu s-ar putea considera că a fost pronunțată o soluție prin care litigiul a fost tranșat și, deci, nici că ar exista o parte care a pierdut procesul, în sensul prevederilor art. 453 alin. (1) C. proc. civ.

Or, instanța se pronunță asupra cheltuielilor de judecată atunci când hotărârea sa este susceptibilă de a tranșa diferendul părților dedus judecății prin cererea de chemare în judecată, întrucât doar în această situație se poate stabili cine a pierdut finalmente procesul și se poate avea în vedere ansamblul cheltuielilor de judecată efectuate de părți.

Prin excepție, soluțiile de admitere a apelului/recursului și de trimitere a cauzei spre rejudecare ori spre judecare de către instanța competentă nu tranșează acest diferend, ci îl plasează altei instanțe spre soluționare, astfel încât, în aceste situații, instanța de control judiciar nu se va pronunța asupra cheltuielilor de judecată realizate strict în calea de atac admisă cu consecința trimiterii cauzei la o altă instanță. Altminteri, soluția asupra acestor cheltuieli nu ar mai putea fi pusă în contextul ansamblului procesului și ar fi desprinsă de ideea de culpă procesuală în ansamblul demersului juridic. Aceasta nu înseamnă că aceste cheltuieli, realizate în calea de atac admisă cu consecința trimiterii cauzei la instanța inferioară în grad, nu vor putea fi recuperate de partea care le-a avansat, dar asupra lor se va pronunța instanța la care a fost trimisă cauza spre soluționare, ele fiind aferente cursului judecății ce a dus pentru prima oară la o soluție validă din punct de vedere procedural.

Prin urmare, în rejudecare, instanța de apel se va pronunța și cu privire la cheltuielile de judecată solicitate în cauză de părți.

Sursa informației: www.scj.ro.